随着毕业季的到来，房屋租赁市场又要开始升温，很多大学生毕业后对租赁市场及其规矩了解甚少，随之而来的租赁纠纷也增多。今天的值班热线，天津市四方君汇律师事务所赵治国律师为大家解答房屋租赁方面的法律问题，也给即将毕业的大学生提个醒。
案例
2014年7月，陈某将一套三室两厅的房子出租给了小林，小林向陈某如实说明将租来的房屋用作员工宿舍。随后，小林就对房屋进行了大肆的改造和装修，自行将房屋分成若干间给他人居住，还分别装上了好几个电表。陈某得知情况后立即找到物业公司，要求物业公司停止该房屋供电，致使小林的装修无法继续。随后，小林要求陈某解除租赁合同，返还租金，并支付违约金和装修补偿。而陈某则要求小林解除合同，恢复原状，赔偿损失。双方为此闹得不可开交。
疑问一
陈某与小林这样的情况，从法律角度该如何解决呢？
律师解答：承租人在未取得房屋所有权人同意的情况下，私自进行装修，此种行为侵害了所有权人对其房屋的所有权，损坏了房屋的完整性，房屋所有权人有权要求承租人承担恢复原状和赔偿损失的责任。
高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，能够拆除的，可以责令拆除；造成财产损失的，应当负赔偿责任。
疑问二
如果没有签订租房合同，那么发生纠纷时租客如何维权？
律师解答：在关于租期长短、费用的承担上，如果说没有书面的租赁合同，则就要看双方的证明目的和期待证明的事实是什么，在根据客观事实寻求如证人、监控录像、其他凭证来合法维权。可以参照《高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中：“合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。如房东对于是否交房，租客对于是否已缴纳房租是负有举证责任的。
疑问三
在租房合同有效期内，若房东变卖房屋，租客该怎么办？
律师解答：法律保护诚实信用、契约自由、意思自治的基本市场交易秩序原则，还有一条我们俗称的“买卖不破租赁”原则，这也是一条非常古老的原则，即合同法第229条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。租客是有权继续租赁该房屋的。出现此种情形，房客可以向法院起诉，要求继续该租赁合同，新房东无权赶人。
现实中，亦出现过购房者购房后发现，原房屋还存在较长期限的租赁合同，因此，适用上面所说的原则结果就是新房东非常被动。所以，这也要求在房屋买卖中，购房方亦应当注意该房屋存在的租赁情况，以避免不必要的风险。
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